Repunte en marzo y baja de tasas: ¿cambio de tendencia o un mercado que aún pide cautela?

El cierre del primer trimestre del año nos deja una foto con muchos matices para el sector inmobiliario. Según los últimos datos, la cantidad de escrituras de compraventa registró un importante repunte durante el mes de marzo (5.590 operaciones), logrando compensar el freno que había encendido algunas alarmas durante febrero.

Para entender dónde estamos es vital mirar lo que venía sucediendo. El año 2025 fue el mejor de los últimos 10 años para el mercado inmobiliario. De hecho la cantidad de escrituras de ese año fue la más alta desde 2007. Sin embargo el último trimestre de 2025 evidenció una pausa. No fue sólo la incertidumbre electoral: la suba de los encajes bancarios obligó a las entidades a endurecer el scoring y subir las tasas. Esto cortó el efecto "arrastre" (donde cada crédito suele gatillar al menos una segunda operación encadenada), impactando directamente en el número final de escrituras del cierre de año.

Perspectiva histórica: recuperando terreno

Marzo trajo consigo un volumen de operaciones que llevó tranquilidad a las inmobiliarias y desarrolladoras. Este salto demuestra que la demanda está latente y dispuesta a moverse cuando las condiciones acompañan.

No obstante el panorama macroeconómico hace que la palabra "boom" todavía quede grande. Para ponerlo en perspectiva: aunque 2025 rompió marcas recientes, el mejor año histórico de los últimos 20 años sigue siendo 2007, con un total anual de casi 73.000 operaciones y un récord de 8.439 ventas en un solo mes. Hoy, aunque la curva es ascendente, seguimos transitando un mercado que busca consolidar su recuperación frente a esos máximos de las últimas dos décadas.

La oportunidad en los precios: un "mercado de compradores"

Un dato fundamental que complementa este análisis es la dinámica de los precios. A fines del año pasado, ya observábamos que los precios de cierre se mantenían entre un 10% y un 15% por debajo del promedio de los últimos 20 años. Esto nos indicaba claramente que continuamos en un mercado de compradores.

Esa tendencia se mantiene hoy en día con compradores que hacen valer su liquidez. Según los últimos índices, el valor promedio del metro cuadrado en CABA se ubicó en USD 2.111 (al cierre de febrero de 2026).

¿Qué significa esto en la práctica?

• Sinceramiento de valores:Los propietarios que ajustan sus expectativas a la realidad del mercado y están abiertos a escuchar ofertas lógicas son los que logran concretar las ventas.
• Ventana de oportunidad:Para el inversor o el comprador final con capital en mano los valores actuales siguen representando un punto de entrada atractivo.

La radiografía de los dueños: ¿quiénes están traccionando el mercado?

Para entender a fondo la dinámica de este mercado de oportunidades es fundamental mirar cómo está distribuida la propiedad en CABA. Datos recientes sobre la estructura propietaria porteña arrojan una fuerte concentración: el 10% de las personas propietarias concentra el 33% de los inmuebles declarados en la ciudad. Además el 10% de las personas físicas y jurídicas que más valuación fiscal acumula concentra el 60% del valor fiscal total de la ciudad y el 1% de los que mayor valor posee concentra el 35% del valor fiscal total. Es decir, existe una mayor concentración en términos de valor fiscal que en términos de inmuebles.

Esta concentración marca un escenario de dos velocidades:

• Del lado de la oferta:Mientras que los grandes tenedores tienen la "espalda" financiera para retener stock y defender precios, el movimiento real lo generan los pequeños propietarios que necesitan vender por recambio o necesidad de liquidez.
• Del lado de la demanda:Hasta la recuperación total del crédito hipotecario, los motores de la compra son aquellos con capital líquido (inversores y personas jurídicas) que ven una ventana de oportunidad para absorber propiedades a valores históricamente atractivos.

El motor del optimismo: el regreso de los créditos hipotecarios

Pese a la cautela el sector respira un aire de optimismo innegable frente a este escenario. Durante el bache del último trimestre de 2025 la retracción de la oferta bancaria secó el mercado no solo de hipotecas, sino de todas esas operaciones encadenadas que el crédito motoriza.

Hoy vemos señales de reactivación gracias a la progresiva baja de tasas de interés. En marzo de 2026, el monto promedio de escrituración se ubicó en los USD 113.802 y casi un 15% de las ventas se hicieron a través de hipotecas. El récord histórico de incidencia de créditos fue en enero de 2018 (con un 47,8% de las operaciones totales). Que los bancos vuelvan a competir nos hace ilusionar con recuperar el "efecto arrastre": cada familia que accede a un crédito permite que el vendedor de esa propiedad compre otra, dinamizando exponencialmente el total de escrituras.

La otra cara de la moneda: el factor político y la sombra de 2027

Aunque las variables del real estate invitan a un cauto optimismo, hay un componente macro que no se puede ignorar. De cara al 2027, el "ruido político" electoral ya genera influencia. Se percibe una caída en la confianza sobre la capacidad de sostener los actuales indicadores económicos a mediano plazo, lo que funciona como un ancla para decisiones de inversión a largo plazo que requieren previsibilidad. La caída en la imagen del presidente y su equipo (motorizada en gran medida por las denuncias de corrupción del vocero y la recesión —o estanflación— que no cede) parece anticipar para este año al menos un poco de la parálisis esperada en años electorales.

Conclusión

El escenario para quien quiere invertir requiere cautela y una mirada analítica, pero sabemos que las necesidades familiares no se ajustan al momento del mercado; entonces sigue siendo este un buen momento para vender y un buen momento para comprar. Simplemente no tiraría fuegos artificiales para festejar (y sin dudas no me quedaría a esperar que los precios suban para vender).